Изменения с 1 января 2016 года.

05 февраля 2016

 

В настоящее время тема налогообложения граждан, получивших доход от продажи объектов недвижимости, поднимается и обсуждается почти постоянно.

С 1 января 2016 года произошли изменения в налоговом законодательстве. И с момента принятия закона о них не унимаются споры среди специалистов, работающих в сфере недвижимости, потому как существует много мнений, разных трактовок одних и тех же пунктов налогового закона.

Давайте ещё раз обратимся к ней и определим необходимый минимум знаний для четких ответов на наиболее часто звучащие вопросы.

Первым делом посмотрим на первоисточник — внимательно изучаем статьи 217, 217.1 НК РФ (налоговые льготы) и статью 220 НК РФ (налоговые вычеты)
и запоминаем:
1. Право на использование льгот и вычетов имеют лишь физические лица - налоговые резиденты РФ.
2. Отчуждаемое имущество не должно было использоваться в предпринимательских целях (сдаваться в аренду от имени ИП) ни на какие сроки и ни в какие периоды.

Льготы.
Освобождаются от налогообложения доходы, полученные гражданами за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Для вышеуказанных объектов, приобретенных после 01.01.2016 года, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Исключением будут только полученные в результате:
- приватизации;
- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
- плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Налог с продажи.

При продаже объектов, с суммой в ДКП меньше, чем кадастровая стоимость (КС) этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0.7, налогообложению подлежит КС*0.7.

Вычеты при продаже.
В одном налоговом периоде, т.е. календарном году
вычет составляет 1 млн. руб ИЛИ сумму расходов, понесенных для приобретения данного имущества.
И не зависимо от числа продаваемых объектов в одном налоговом периоде вычет не может составлять более 1 млн. руб. Вычеты по расходам могут суммироваться со стоимостью самого объекта и вложений по его улучшению.

Вычеты при покупке.
Производятся размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение одного или нескольких объектов:
- жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, но не превышающем 2 000 000 рублей.
Налоговый вычет при покупке предоставляется налоговому резиденту РФ один раз в жизни.

Примеры использования вычетов:

1. Квартира приобретена до 01.01.2016 за 7 млн.руб (подтвержденные расходы), находится в собственности менее 3 лет и продается за 10 млн. руб.
Размер налога составит:
- при использовании налогового вычета, равного сумме понесенных расходов на приобретение
10.0 - 7.0 = 3.0 * 0.13 = 390 тыс. руб.

2. Квартира приобретена после 01.01.2016 за 7 млн. руб., находится в собственности менее 5 лет, продается за 10 млн. руб., при кадастровой стоимости 15 млн. руб.
Размер налога составит:
налогооблагаемая база 15 * 0.7 = 10.5
с налоговым вычетом при продаже равный сумме расходов: 10,5 - 7.0 = 3.5 * 0.13 = 455 тыс. руб.

3. Квартира приобретена после 01.01.2016 за 7 млн. руб., находится в собственности менее 5 лет, продается за 10 млн. руб., при кадастровой стоимости 15 млн. руб., + приобретается земельный участок под ИЖС, стоимостью 3 млн. руб., (налоговый вычет на покупку ранее не использовался).
налогооблагаемая база 15 * 0.7 = 10.5
с налоговым вычетом при продаже равном сумме расходов: 10,5 - 7.0 = 3.5
с налоговым вычетом при покупке: 3.5 - 2.0 = 1.5 * 0.13 = 195 тыс. руб.

(по материалам семинара А.Перепёлкина "Налогообложение сделок с недвижимостью между физическими лицами")